A relação entre as partes envolvidas no processo de locação de imóveis muitas vezes não leva em consideração alguns aspectos cruciais para uma convivência harmoniosa entre aqueles que procuram um lugar para residir e aqueles que disponibilizam seus imóveis para terceiros.
É imperativo que tanto o proprietário quanto o inquilino estejam cientes de seus direitos e obrigações, a fim de evitar situações desagradáveis e, especialmente, a violação dos direitos de uso do imóvel durante o período de locação.
A Lei Federal Nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, regula as locações de imóveis urbanos e os procedimentos relacionados a elas no Brasil. Em outras palavras, essa norma estabelece as regras para aluguéis residenciais e comerciais no país, delineando os direitos e deveres tanto do inquilino quanto do proprietário. Portanto, é de suma importância compreender seu conteúdo antes de assinar um contrato de locação.
Primeiramente, é fundamental que ambas as partes concordem e assinem um contrato de aluguel, no qual as exigências do proprietário e as restrições ou permissões relacionadas ao imóvel alugado sejam claramente estipuladas.
A seguir, destacaremos duas seções significativas da Lei Nº 8.245, nomeadamente a IV e a VIII, que contêm informações de relevância pública, pois tratam dos direitos e obrigações do locador e do locatário:
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio, ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão às vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Se você deseja alugar um imóvel ou tem o interesse de disponibilizar um imóvel de sua propriedade para a finalidade de locação, é indispensável conhecer a lei do inquilinato.
Leia a Lei Federal Nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 nesse link:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#:~:text=LEI%20No%208.245%2C%20DE%2018%20DE%20OUTUBRO%20DE%201991.&text=Disp%C3%B5e%20sobre%20as%20loca%C3%A7%C3%B5es%20dos,os%20procedimentos%20a%20elas%20pertinentes.
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Conteúdo de altíssima relevância. Parabéns 👏👏👏
aluguei um imóvel com contrato de doze meses.
no 2⁰ mês de morada, a proprietária pediu o imóvel de volta sem argumento pelo qual o queria de volta. Contudo, A proprietária ficou de devolver os valores do aluguel, já que não havia uma causa fora do contrato que me levasse a deixar o imóvel. porém, a proprietária não cumpriu com a sua palavra de restituição dos valores. Gostaria de saber como fica essa situação? Pois até o momento, ela não me respondeu e muito menos dá satisfação. Sendo que ela alugou o imóvel a outra pessoa, que não era da família e não seguiu as normas da Lei Do Inquilinato, salvo por Lei.
Nilton,
Sugiro que procure um advogado da área imobiliária para conduzir o seu caso.
O locador (proprietário) só pode pedi imóvel, após alugado, para uso próprio, de ascendente ou descente e desde que não tenha outro imóvel na mesma cidade. Claro que locatário (inquilino) e locador (proprietário) podem fazer um acordo de for interesse de ambas as partes. O ideal é que tal acordo seja feito por escrito e o pagamento, se for o caso do acordo em questão, deve ser feito no ato da devolução das chaves para que não tenha situação como a sua.
muito bom eu gostei
sou inquilino, moro na casa a 2 anos, porém este ano a imobiliária me mandou dizendo que vai começar cobrar seguro incêndio a partir do próximo mês, sou obrigado a aceitar o valor no meu boleto ?
Bom dia.
Só li direitos do locatário.
E do inquilino?
Locatário é o mesmo que inquilino.
Locador é o mesmo que proprietário.
Sou inquilina da casa q moro há 8anos, mas a proprietária em 2019 vendeu vendeu p um sr, e continuei morando, mas a casa é antiga então tinha vários reparos p fazer, na vdd teria q ser feito uma reforma geral. Mas há uns 3 anos atrás +- instalamos um ar condicionado e o moço q subiu no alçapão nos deixou preocupados pq falou q n sabia como n tinha pego fogo a casa ainda pq a fiação era tda cm imendas cm fios sm isolar, outros xm fita durex e fios finos, gosso de tdo tipo, já passei a informação p o proprietário, mas nem ligou. após algum tempo 2x os rapazes da Internet precisaram subir no forro p trocar a fibra e falaram a msm coisa, q n iriam + subir no forro até q n fosse arrumada a fiação pq tava sm isolar cm mta imenda q era perigoso demais pq é 110w e 220w na casa, novamente cobrei do dono e ele nem ligou. A mais de 1 ano começamos ter problema na parte q goi construído por último cozinha, 2 banheiros, 1 quarto, despensa, lavanderia e garagem. começou ficar meia fase do nada até q ficou sm energia apagou tda essa parte da casa e a outra parte normal, fiz vídeo e mandei p ele, ficou meia tarde a a noite tda assim depois voltou,e depois desse dia tda semana queima lâmpadas somente nessa parte reclamei cm ele e nd, n aguento mais comprar lâmpadas é tda semana qdo n é até 2, há +- 1 mês minha mãe de 80 anos estava no banho a tarde derrepente começou sair faíscas da ducha e subiu uma lavareda de fogo mto alta e queimou a ducha q fazia menos de 3 meses q havia comprado, paguei quase $400,00, avisei ele e mandou um eletricista ver, subiu tirou fotos fez vídeo, mandou p ele e p mim o fio q ia p a ducha era fino cm imenda sm.isolar e é 220w a ducha esse fiu deu curto circuito e rompeu onde queimou e a situação da fiação é de ter medo o eletricista amém falou q vai comer a queimar os aparelhos ou até pode dar um curto e pegar fogo a casa, depois desse dia troquei 6 lâmpadas q queimaram. Há pouco mais de 1 semana a lâmpada da sala e de um quarto q é da parte da casa q n tinha problema ficaram meia fase piscando e fazendo barulho estalando tipo os fios como se fosse explodir, fiz vídeo e mandei p ele cobrando pq a TV n tem como assistir q tá meia fase o aparelho de som tbm n tm como ligar e não podemos ligar a lâmpada da sala de TV e a do quarto do meu filho pq temos medo q possa dar curto e pegar fogo., mandei msgm p elencobrandonp q resolvesse pois tô cm.chuveiro queimado q o eletricista falou q até n trocar a fiação vai ficar queimando e as lâmpadas tbm e Agr, n podemos ficar na sala pq n tem como ligar lâmpada nem.tv nem.radio e meu filho no escuro no quarto. falei umas vdds p ele aí falou q ia pedir p o eletricista vir arrumar. Ele veio fez o orçamento passou p ele no dia 27/02 a noite e ele falou q não vai arrumar vai deixar assim pq é mto caro. Alguém pfv m diga oq posso faze, pq tá começando queimar minhas coisas e meu orçamento tá ficando mto caro por causa de tanto trocar lâmpadas, agr ducha de quase $400,00, oq a lei do inquilino fala sobre uma situação perigosa dessas?? Pois é perigoso p nos, podemos estar dormindo e pegar fogo na casa e aí oq vou fazer, quem vai pagar minhas coisas e se chegar acontecer algo comigo, meu filho ou minha mãe q tem 80 anos. tenho as fotos, vídeo, áudios do eletricista falando. tenho tdas as msgns q mandei p ele falando desde o início??? Oq devo fazer pq pago meu aluguel sempre cerro, pago IPTU tbm. E o dono não faz nada. esse caso é de perigo de vida. E ydo dinheiro q já gastei e continuo gastando nem as lâmpadas, cm a ducha eu sempre no prejuiso. Oq poderia fazer p q ele resolva a situação??? Pq aqui é mto difícil casa p alugar, praticamente n tem, e pago $1.000,00 e IPTU E CLARO AGUA, LUZ, INTERNET. ALGUEM PODERIA M AJUDAR DANDO ALGUMA DICA DOQ DEVO FAZER O QTO ANTES PFV. OBG
sou inquilino, moro na casa a 2 anos, porém este ano a imobiliária me mandou dizendo que vai começar cobrar seguro incêndio a partir do próximo mês, sou obrigado a aceitar o valor no meu boleto ?
Portão eletrônico, quem paga manutenção? Locador ou locatário, após 3 meses de contrato. Reparo mecânico.